Adoptés par l’assemblée générale des délégués du 4 décembre 2015.
Société Coopérative d’habitation
F.O.M.H.A.B.
Siège social & secrétariat :
Avenue de Châtelaine 81B – 1219 CHATELAINE
Case postale 288 – 1211 Genève 28
Tél. 022 344 38 10
Fax 022 797 22 84
Contact par e-mail
Article premier – Nom
Sous la raison sociale « Société Coopérative d’Habitation FOMHAB « , il est constitué une Société Coopérative régie par les présents statuts et, subsidiairement, par les dispositions du titre XXIX du Code des obligations.
Art. 2 – Buts
La Société Coopérative a pour buts :
a) de favoriser les intérêts économiques de ses coopérateurs, en leur procurant des logements à des conditions avantageuses;
b) de construire ou d’acquérir à cette fin des maisons d’habitation, sur des terrains achetés ou reçus en droit de superficie.
La Société Coopérative s’interdit:
a) de poursuivre un but lucratif;
b) de transformer en propriété par étage toute opération menée avec l’appui de l’Etat ou sur des terrains vendus ou mis à disposition en droit de superficie par une collectivité publique.
Art. 3 – Siège
Le siège de la Société Coopérative est sur la Commune de Vernier.
Art. 4 – Groupes d’immeubles
La Société Coopérative est à ce jour propriétaire d’un certain nombre d’immeubles. Leur liste est régulièrement mise à jour par le biais du règlement.
Art. 5 – Coopérateurs(*)
Peuvent être admises comme coopérateurs, sans limite de nombre:
a) les personnes physiques majeures
b) les personnes morales
(*) nous considérons en tant que coopérateurs les femmes et les hommes,
Art. 6 – Admission
Art. 7 – Parts sociales
Art. 8 – Egalité entre coopérateurs
Art. 9 – Acquisition des droits
Les droits des coopérateurs sont acquis dès que les formalités prévues aux articles 6 et 7 des présents statuts sont accomplies, en particulier après paiement complet des parts sociales.
Art. 10 – Perte de la qualité de coopérateur
La qualité de coopérateur se perd par décès, la résiliation du bail, la démission, l’exclusion ou la dissolution pour les personnes morales et les sociétés anonymes.
Art. 11 – Décès
En cas de décès d’un coopérateur, ses héritiers, qui faisaient ménage commun avec lui, ne deviennent coopérateurs à sa place que moyennant une demande d’admission, conformément à l’art. 5 et 6 des statuts.
Les héritiers qui ne sont pas admis en lieu et place du défunt comme coopérateurs doivent restituer le logement à la Société Coopérative.
Ils ont droit au remboursement des parts sociales, conformément à l’art. 45 des statuts.
Art. 12 – Démission
La démission doit être adressée par écrit au comité de direction pour la fin d’un exercice social et moyennant un préavis de 3 mois.
Pour le coopérateur qui est également locataire d’un appartement, la démission ne peut être donnée que sous la forme d’une résiliation de bail pour l’échéance de ce dernier, et moyennant l’accord écrit du conjoint avec lequel il fait ménage commun.
Le coopérateur démissionnaire doit restituer le logement.
Art. 13 – Exclusion
Un coopérateur peut être exclu de la Société Coopérative:
a) lorsqu’il est en retard de plus de 30 jours dans l’exécution de ses obligations financières;
b) lorsqu’il viole intentionnellement ou gravement les dispositions statutaires ou les décisions des organes compétents de la Société Coopérative;
c) en cas de justes motifs.
L’exclusion est de la compétence du comité de direction. La décision d’exclusion est sommairement motivée. Son effet est immédiat.
L’exclusion entraîne la résiliation du bail et la restitution du logement. Le recours contre la décision d’exclusion n’a pas d’effet suspensif quant à la résiliation du bail.
Dans les 30 jours à dater de la réception de la notification, le coopérateur exclu peut recourir à l’assemblée générale des délégués contre la décision d’exclusion.
Le recours est formé par déclaration écrite et motivée. Il est adressé au comité de direction qui l’inscrit à l’ordre du jour de la plus prochaine assemblée générale des délégués.
Contre la décision de l’assemblée générale des délégués, le coopérateur peut en appeler au juge dans le délai de trois mois.
Art. 14 – Exclusivité
Les logements de la Société Coopérative sont exclusivement attribués aux coopérateurs.
Dans l’attribution des logements, la commission d’attribution tient compte, entre autre, d’un taux d’occupation et d’un taux d’effort équitables.
Art. 15 – Occupation personnelle
Le coopérateur a l’obligation d’occuper personnellement le logement qui lui est attribué. Sans l’accord préalable et écrit du comité de direction, le coopérateur s’interdit de sous-louer tout ou partie de son logement ou de mettre tout ou partie de son logement à la disposition de tiers.
Le coopérateur qui quitte son logement s’interdit d’en faire bénéficier, qui que ce soit, y compris les personnes avec lesquelles il habitait jusqu’alors, sans l’accord préalable et écrit du comité de direction.
Demeurent réservées les dispositions des articles 6 et 11 des statuts.
Le coopérateur qui, en violation, des présents statuts, sous-loue ou met son logement à disposition d’un tiers, même gratuitement, s’expose à la résiliation de son bail et à l’exclusion de la Société Coopérative.
Art. 15a – Séparation ou divorce
En cas de séparation ou de divorce, lorsque le juge attribue définitivement le logement coopératif à l’un des conjoints, le comité de direction peut retirer à l’autre conjoint sa qualité de coopérateur et attribuer le logement au bénéficiaire du jugement. La décision du comité de direction n’est pas susceptible de recours. L’ayant droit coopérateur bénéficiaire de la décision du comité de direction doit accomplir les formalités prévues par aux art. 6 et 7 des statuts.
Pour le surplus, s’agissant de la propriété des parts sociales, le jugement de divorce ou les règles sur le régime matrimonial font foi.
Art. 15b – Restitution anticipée
La restitution anticipée est exclue sous réserve d’une dérogation spéciale du comité de direction ou de la commission d’attribution des logements ou sur présentation d’un éventuel repreneur de bail déjà coopérateur.
Art. 15c – Résiliation du bail
La Société Coopérative peut résilier le bail d’un coopérateur dans toutes les hypothèses où les statuts et la loi permettent son exclusion, notamment en cas de sous-location ou de mise à disposition du logement à un tiers.
Le bail peut également être résilié lorsque les conditions d’attribution et d’utilisation du logement ne sont plus remplies, ou lorsque le maintien du bail ne peut plus être raisonnablement imposé aux autres locataires ou à la Société Coopérative, ou lorsque le maintien du coopérateur locataire heurte les buts poursuivis par la Société Coopérative, en particulier en cas de sous-occupation.
La résiliation du bail peut également intervenir lorsque les conditions des art. 257d et 257f du Code des Obligations sont réalisées.
Art. 16 – Organes
Les organes de la Société Coopérative sont :
a) l’assemblée générale des délégués;
b) le comité de direction;
c) le bureau;
d) la commission d’attribution des logements;
e) l’organe de révision.
Art. 17 – Membres de l’assemblée générale des délégués
Les membres de l’assemblée générale des délégués sont élus pour trois ans par les coopérateurs selon les modalités suivantes:
a) Dans chaque montée d’immeuble, les coopérateurs qui y sont locataires désignent parmi eux, dans la mesure du possible et au plus, un délégué par dix logements.
b) UNIA, membre fondateur de la Société Coopérative, désigne des délégués dont le nombre ne peut dépasser les 2/5 du nombre total des délégués.
c) Il sera procédé au remplacement de tout délégué qui serait empêché de remplir son mandat. Le nouveau délégué reste en fonction jusqu’à échéance du mandat de son prédécesseur.
Les employés salariés de la Société Coopérative ne peuvent pas être désignés comme délégués.
Art. 18 – Election
Le comité de direction fixe la date de l’élection et en avise les coopérateurs par avis personnel ou par publication. Il fixe le délai dans lequel les candidatures pour les sièges à pourvoir selon les lettres a) et c) de l’art. 17 peuvent être présentées. Si le nombre des candidats ne dépasse pas celui des sièges à pourvoir, les candidats sont proclamés élus tacitement.
Dans le cas contraire, un bulletin de vote sera adressé à chaque coopérateur qui devra le retourner dans le délai fixé. L’élection se fait à la majorité relative, les candidats ayant obtenu le plus grand nombre de voix étant proclamés élus si plusieurs candidats obtiennent le même nombre de voix, le plus âgé est élu.
Art. 19 – Assemblée générale ordinaire
L’assemblée générale ordinaire des délégués a lieu chaque année dans les cinq mois qui suivent la clôture de l’exercice.
Elle a lieu au siège de la Société Coopérative ou en tout autre endroit désigné par le comité de direction
Art. 20 – Compétences
L’assemblée générale des délégués a le droit inaliénable:
a) d’adopter et de modifier les statuts;
b) de nommer et de révoquer les membres du comité de direction et l’organe de révision;
c) d’approuver le compte d’exploitation et le bilan, de même que de statuer sur la répartition de l’excédent d’actif;
d) de donner décharge aux organes responsables;
e) de conclure des emprunts, de décider des constructions nouvelles et des éventuelles acquisitions;
f) de se déterminer sur les demandes de recours;
g) de prendre toutes les décisions qui lui sont réservées par la loi et les statuts.
Art. 21 – Convocation
L’assemblée générale des délégués est convoquée par le comité de direction.
La convocation doit se faire par écrit 10 jours au moins avant la date de la réunion et indiquer les objets portés à l’ordre du jour.
Art. 22 – Assemblée générale extraordinaire
Le comité de direction a le droit de convoquer en tout temps une assemblée générale extraordinaire des délégués; celle-ci doit également être convoquée sur la demande d’un dixième au moins des coopérateurs et dans les cas prévus aux articles 903, alinéa 2, et 905, alinéa 2 du CO.
Art. 23 – Droit de vote et procurations
Chaque délégué dispose d’une voix au sein de l’assemblée générale des délégués. Un délégué peut se faire représenter, moyennant procuration écrite, par un autre délégué ou par un membre de sa famille ayant l’exercice des droits civils; toutefois, personne ne peut représenter plus d’un délégué.
Art. 24 – Ordre du jour
Aucune décision ne peut être prise sur des objets qui n’ont pas été portés à l’ordre du jour, sauf sur la proposition de convoquer une nouvelle assemblée générale.
Art. 24a – Proposition des coopérateurs
Les propositions des coopérateurs doivent être faites par écrit et parvenir au Comité de direction 35 jours au moins avant l’assemblée générale.
Le Comité de direction les portera à l’ordre du jour.
Toutes propositions adressées tardivement et celles faites en cours d’assemblée générale seront étudiées par le Comité de direction et mises à l’ordre du jour d’une assemblée générale ultérieure.
Art. 24b – Déroulement de l’assemblée générale
L’assemblée générale des délégués est valablement constituée quelque soit le nombre des coopérateurs présents.
Elle est présidée par le président du comité de direction ou un autre membre de ce comité.
L’assemblée générale désigne le secrétaire et au moins deux scrutateurs.
Les décisions et élections sont constatées par procès-verbaux signés par le président et le secrétaire.
Art. 25 – Votes
Sauf disposition contraire de la loi ou des statuts, l’assemblée générale des délégués prend ses décisions et procède aux élections à la majorité simple.
En cas d’égalité des voix, celle du président est prépondérante.
Toutefois, les décisions relatives à une modification des statuts, à la dissolution ou à la fusion de la Société Coopérative ne peuvent être prises qu’à la majorité des deux tiers.
Demeure réservée la disposition de l’article 889 du Code des obligations, alinéa 1.
Le droit de vote est attribué à un seul représentant par appartement.
Art. 26 – Comité de direction
Le comité de direction se compose de 7 coopérateurs au moins.
Ce nombre est déterminé par l’assemblée générale des délégués et tient compte, dans la mesure du possible, d’une représentation équitable des coopérateurs habitant les divers groupes d’immeubles appartenant à la Société Coopérative ainsi que des personnes morales membres de la FOMHAB, selon art. 17, lettre b) des statuts.
Le comité de direction est nommé par l’assemblée générale des délégués pour une année et immédiatement rééligible.
Art. 27 – Incompatibilités
Les coopérateurs au service de la Société Coopérative ou en relation d’affaires avec elle ne sont pas éligibles au comité de direction.
Art. 28 – Organisation
Les membres du comité de direction se répartissent les charges, nomment les membres du bureau définis à l’art. 33 et désignent le Président, les vice-présidents et le secrétaire. La Société Coopérative est engagée par la signature collective à deux du président et d’un vice-président, ou de l’un d’eux avec un autre administrateur.
Art. 29 – Indemnités
Les membres du comité de direction reçoivent une indemnité raisonnable et équitable.
Art. 30 – Interdiction de solliciter des faveurs
Il est interdit aux membres du comité de direction et aux employés de la Société Coopérative d’accepter ou de solliciter des faveurs des fournisseurs ou entrepreneurs.
Art. 31 – Compétences du comité de direction
Sous réserve des questions réservées par la loi ou les statuts, le comité de direction possède les compétences pour gérer la Société Coopérative.
Il a notamment pour attributions:
a) la convocation de l’assemblée générale des délégués, la préparation des délibérations de celle-ci et l’exécution de ses décisions;
b) l’établissement des comptes annuels et la présentation du rapport annuel;
c) l’admission, la sortie et l’exclusion des coopérateurs et la résiliation des baux;
d) la désignation des personnes appelées à représenter la Société Coopérative vis-à-vis des tiers et la fixation du mode des signatures;
e) la tenue des procès-verbaux de ses séances et des procès-verbaux de l’assemblée générale des délégués;
f) l’organisation en cas de besoin des assemblée générales d’information pour l’ensemble des coopérateurs ou par groupe d’immeubles;
g) l’engagement, la révocation et le contrôle des employés et employées de la Société Coopérative ainsi que de leur rémunération;
h) la fixation des loyers cibles;
i) la tenue de la comptabilité de la Société Coopérative, la gestion des immeubles, ou l’octroi du travail de gérance proprement dit à une régie donnant toutes garanties quant à l’exécution des tâches dont le comité de direction reste responsable vis-à-vis des coopérateurs;
j) l’octroi d’un mandat à une fiduciaire ou à un organisme éprouvé analogue en vue de préparer le bilan de la Société Coopérative et d’effectuer des sondages de la comptabilité en cours d’exercice;
k) l’accomplissement de toutes les tâches qui sont dans l’intérêt de la Société Coopérative;
l) la nomination des membres de la commission d’attribution des logements;
m) la nomination des membres de toute autre commission ad hoc ou spécifique pour la bonne marche de la Société Coopérative;
n) l’approbation de la rémunération du concierge proposée par la régie.
Art. 32 – Convocation du comité de direction
Le comité de direction se réunit, sur convocation du bureau aussi souvent que la gestion des affaires l’exige. Les délibérations du comité de direction sont constatées par des procès-verbaux signés par le président et le secrétaire. Les décisions sont prises, quel que soit le nombre des membres présents, à la majorité simple; en cas d’égalité, celle du président est prépondérante.
Art. 33 – Bureau
Les membres du bureau sont au nombre de 5 minimum et d’un maximum de 25% des membres du comité de direction, et comprennent le président, les vice-présidents et le secrétaire du comité de direction.
Les tâches dévolues au bureau sont définies par le comité de direction et ont comme objet principal:
a) d’examiner plus en détail les problèmes abordés par le comité de direction;
b) de faire des propositions à l’attention du comité de direction;
c) de prendre des décisions dans le cadre des compétences admises par le comité de direction.
Le bureau se réunit sur convocation du président ou, en son absence, d’un vice-président.
Art. 34 – Commission d’attribution aux logements
Le comité de direction nomme une commission pour l’attribution des logements de la Société Coopérative.
Art. 35 – Compétences de la commission d’attribution des logements
La commission a pour tâche d’attribuer les appartements de la Société Coopérative selon les principes définis par le comité de direction dans le règlement.
Art. 36 – Organe de révision
L’Assemblée générale élit en qualité d’organe de révision une ou plusieurs personnes indépendantes ou une Société Coopérative agréée par l’autorité fédérale de surveillance en matière de révision, et ce pour une année qui peut être immédiatement rééligible. Il procède à un contrôle restreint en application de l’article 727a du Code des obligations.
L’organe de révision ne peut être membre du comité de direction, ni employé ou employée de la Société Coopérative.
L’assemblée générale peut renoncer à un contrôle restreint en vertu de l’article 727a, al. 2 du Code des obligations.
Lorsque les membres ont renoncé au contrôle restreint, cette renonciation est également valable les années qui suivent. Chaque membre a toutefois le droit d’exiger un contrôle restreint au plus tard dix jours avant l’assemblée générale. Celle-ci doit alors élire un organe de révision.
Art. 37 – Compétences de l’organe de révision
L’organe exerce les attributions prévues aux articles 729 a, b, c du Code des obligations.
Art. 38 – Ressources de la Société Coopérative
Le capital social n’est pas limité. Les ressources nécessaires à la Société Coopérative lui sont fournies par :
a) la libération de parts sociales nominatives;
b) l’excédent de l’exploitation et les réserves spéciales;
c) les emprunts et les subventions;
d) les dons et les legs et intérêts;
e) les loyers;
f) les autres revenus.
Art. 39 – Responsabilité
Toute responsabilité personnelle des coopérateurs est exclue pour les engagements de la Société Coopérative; ceux-ci ne sont couverts que par la fortune sociale qui en répond seule.
Art. 40 – Montant et rétribution des parts sociales
Voir art 7 des présents statuts.
Art. 41 – Forme des parts sociales
Les parts sociales sont numérotées et revêtues des signatures du président et d’un administrateur et sont répertoriées.
Art. 42 – Paiement des parts sociales
Les parts sociales doivent être libérées au plus tard lors de la signature du bail.
Exceptionnellement, des délais peuvent être accordés par le comité de direction; dans ce cas, l’article 9 in fine des statuts demeure réservé.
Les parts sociales ne peuvent être payées par le biais du 2ème pilier.
Exceptionnellement, en cas de nécessité, le comité de direction peut déroger à cette règle en contre partie d’une garantie bancaire.
Art. 43 – Remboursement des parts sociales
Les membres sortants ou exclus, ou leurs héritiers, n’ont aucun droit à la fortune sociale.
Toutefois, les parts sociales sont remboursées à leur valeur effective, calculée sur la base du dernier bilan (réserves non comprises), mais sans que cette valeur puisse excéder la valeur vénale et au maximum la valeur nominale.
Pour de justes motifs, le comité de direction a le droit d’ajourner le remboursement des parts sociales pendant un délai n’excédant pas trois (3) ans dès la date de sortie. Aucun intérêt moratoire ne sera bonifié durant cette période.
En outre, la Société Coopérative a le droit de compenser le remboursement avec d’éventuelles prétentions qu’elle possède contre le membre sortant ou exclu.
Art. 44 – Exercice annuel
L’exercice annuel se boucle avec l’année civile.
Art. 45 – Loyers
Les loyers de chaque immeuble sont fixés de manière à renter équitablement les fonds propres investis et à couvrir les charges. Ils doivent permettre de constituer le fonds général de réserve (art. 860 CO) et d’alimenter les autres fonds de la Société Coopérative.
Art. 46 – Majoration des loyers
Lorsque les loyers d’un immeuble ne satisfont plus aux critères de l’article 45, le comité de direction les majore. Les nouveaux loyers sont notifiés au moyen de la formule officielle prévue par l’art. 269 d du Code des Obligations.
Si nécessaire, les coopérateurs sont, en outre, conviés à une assemblée générale d’information.
Art. 47 – Répartition de l’excédent
Lorsque le compte annuel de pertes et profits présente un excédent actif, celui-ci est réparti de la manière suivante :
a) un vingtième au moins est attribué au fonds de réserve jusqu’à ce que ce dernier ait atteint un cinquième du capital social, conformément à l’article 860 CO;
b) les sommes nécessaires à la constitution ou à l’accroissement d’autres fonds sont ensuite prélevées;
c) enfin, le solde est reporté à nouveau.
Il est du ressort de l’assemblée générale de décider d’une autre répartition de l’excédent, sous réserve de l’attribution au fonds général de réserve (art. 860 CO).
Demeurent réservées les dispositions particulières de la Confédération, du canton et des communes octroyant des subventions à la Société Coopérative.
Art. 48 – Dissolution
Une assemblée générale spécialement convoquée à cet effet peut, par la majorité des deux tiers des émises, décider la dissolution de la Société Coopérative par liquidation.
Art. 49 – Liquidation
La liquidation a lieu par les soins du comité de direction à moins que l’assemblée générale des délégués ne désigne d’autres liquidateurs.
Ces derniers doivent être domiciliés en Suisse et l’un d’eux, au moins, doit avoir qualité pour représenter la Société coopérative.
Art. 50 – Répartition de l’actif
L’actif de la Société Coopérative est employé, après extinction de toutes les dettes, au remboursement de toutes les parts sociales à leur valeur libérée.
Le solde restant, sera affecté, sur décision de l’assemblée générale des délégués, à des sociétés poursuivant le même but ou un but similaire.
Art. 51 – Organes de publication
Les publications ont lieu dans « L’Evénement Syndical »en tant que la loi n’exige pas qu’elles soient aussi faites dans la « Feuille officielle suisse du commerce ».
Art. 52 – Groupement des Coopératives d’Habitations Genevoises
La Société Coopérative s’engage, en tant que membre, à soumettre les éventuelles modifications ultérieures de ces statuts au Groupement des Coopératives d’Habitations Genevoises, pour autant qu’il soit toujours actif.